上海楼市，神话破灭！

01 | 上海楼市失守了

从城市层面来论，内地最牛的城市非北上广深四大一线城市莫属，其中京沪实力又在广深之上。

从楼市角度来说，最牛的房子不是地铁房，也不是豪宅，而是顶流学区房。

如果将二者叠加，得出一个结论便是，中国最牛的房子，就是京沪的顶流学区房。堪称中国楼市的王炸级选手。

但最近传来的消息显示，这些王炸级房子，价格也失守了，出现了跳水。

根据每日经济新闻披露，上海学区房“最强阵地”在市场下行中失守了，部分溢价过高的学区房，“价格已经回到了5年前”。

报道列举了多个顶流学区房为案例。

2021年，浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，而单周价格涨幅更是高达39.4%，是世茂滨江涨幅的10倍。高点时期，达到均价15万元。

今年一季度成交均价跌至10万元左右。而目前，门店的挂牌价跌至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。

此外，同样地处浦东新区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。现在小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。

这降幅，妥妥的破防。

北京的学区房降价跳水的消息，更多了，随便一搜都出来了。

还有深圳。

百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，二手房价格最高时冲破了30万元/平方米，去年3月份有业主将价格降到了13.7万元/平方米。

深圳的六大名校学区房中的百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。

之所以有顶流学区房这类产物，是因为我们的教育与房子深度捆绑。

改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。

民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。

轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。

在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。

02 | 顶流学区房为何失守

这些楼市皇冠上的明珠，为何黯淡，为何价格不断失守？主要原因有三，其中最重要的还是第三个原因。

第一，行情下行。

去年以来，楼市进入了全面调整周期。今年一季度，在防控放开之后，由于部分人盲目、过度乐观，再加上压抑的需求集中爆发，引发了一场短暂的小阳春。

但进入二季度，随着需求在一季度消耗殆尽，而经济、就业、消费等宏观经济数据并未按照大家的预期表现，导致新的需求并未产生，需求之间的青黄不接，最终表现在4月份的成交量整体转向。

以上海来说，2月份二手房成交量高达18857套，冲破了荣枯线，3月份更是创下了23650套的高峰，但高峰之后，无论怎么走都是下坡路。

5月成交约1.5万套的低谷，只相隔2个月。

而且，过去两周上海的二手房成交量都只在3000套左右，上上周成交了3025套，上周成交了2957套，下行趋势仍在。

以此估算，6月份上海的二手房成交量在1.2万套左右。这也就意味着，兴奋了三个月，又被打回原形了。

同时，上海的二手房挂牌量创下了历史新高。

易居研究院披露，6月初上海的二手房挂牌量冲破了18万套，挂牌量位居全国第三，仅次于重庆的22万套，成都的20万套。

同时，从挂牌增速来看，今年6月份上海、武汉和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分别为82%、72%和40%。

13个重点城市二手房挂牌量

换句话说，二手房越卖越多，已经成为当下中心城市的共同烦恼。卖不动，降价就是必然。

国家统计局披露的5月份数据显示，四大一线城市二手房价格全线下跌。

北京环比下跌0.6%，上海环比下跌0.8%，广州环比下跌0.2%，深圳环比下跌0.1%。其中上海的二手房环比领跌全国。

第二，学区房游戏规则正在改变。

这两年，学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进，就是教师轮岗制度。

本号之前也多次写到过。

目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣，开启教师轮岗。

其中的典型代表是北京。

早在2021年，北京率先在东城和密云两个区试点，当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16个区全面开展教师轮岗。

所谓教师轮岗制度，就是老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。

而教师轮岗制度就是打破名校对优质教育资源，也即对优秀老师的垄断，让买学区房变成了买盲盒，让优质学区房变得不确定。

教师轮岗制度，是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑，是一个长期威胁，但高价学区房的最大利空，则是接下来要说的第三点，新生儿人口转向。

03 | 新生儿人口下滑才是最大利空

我们的新生儿人口在2016年见顶后转向，去年出生人口跌破了千万，之后956万万，相比于2016年的高点，下跌了46.4%。

数据：国家统计局

民政部最新披露的数据显示，去年全国结婚人数创37年来新低，这意味着出生人口下行速度还会加快。

有机构预测，今年的出生人口可能会跌破800万。

上海的出生人口这几年也在快速下滑。

数据：上海市统计局

去年上海的出生人口10.8万，死亡人口14.8万人，自然人口减少了4万人。同时人口流出了几万人。

总常住人口合计减少了13.54万人，是主要城市中人口减少最多的城市，也是全国人口减少最多的城市。

数据：各城市统计局

新生儿人口逐年减少，对房地产整体是一个持续利空，而短期遭遇利空最大的则是学区房。

新生儿人口不断减少，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落，最终冲击整个房地产市场的需求。

目前，全国幼儿园数量已经在收缩。

教育部数据显示，2022年，全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来，全国幼儿园数量首次负增长。

总而言之，人口减少是楼市最大的利空。

当孩子数量不断减少，对学区的需求不断下滑，顶级学区房的支撑力量晃动，高价便难以坚守，这是高价学区房失守的主要原因之一。

而这个利空，会随着时间推移，持续发挥作用。