从明年3月起 房贷月供有望下降

继新购房贷利率定价基准转换为LPR后，存量房贷也将面临一次选择机会。
12月28日，央行发布公告，从明年3月1日开始，推动存量浮动利率贷款的定价基准，从贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，原则上这一转换应于2020年8月31日前完成。

具体如何调整？
2020年3月到8月，存量房贷可转为LPR定价
央行公告称，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

按照公告要求，2020年3月1日-8月31日之间，银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换，这就意味着在3月1日前，银行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训和客户沟通等，且理论上要在明年8月底和所有存量贷款客户协调签订新的贷款合同。

在转换过程中，重新约定利率的定价机制有两种选择：一是选择固定利率，利率水平为原合同最近的执行利率水平；二是选择“LPR+加点（加点可为负值）”利率。
值得注意的是，定价基准只有一次转换机会，转换之后不能再次转换。

由于LPR每月公布一次，是否意味着按“LPR+加点”利率的话，每月月供都不一样？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然LPR每个月公布的数据是变化的，但大多数存量房贷的默认变动周期是1年，那么月供变化按年才会发生。

按要求，银行应通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

哪种方式更划算？
如LPR继续下行，2021年或开始享受红利
在转换过程中，“LPR+加点”利率是如何确定，哪种定价方式更适合自己呢？
举个例子，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如选择固定利率，那么今后房贷利率为5.39%。

如选择“LPR+加点”利率，借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。
不过，2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%，也就是2020年月供水平不变。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
假如2020年12月发布的5年期以上LPR下降了，那么月供也会减少。

融360大数据研究院认为，中长期来看，LPR大概率将继续下行，因此用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。
当然，相比LPR浮动带来的影响，如果还款者更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

将产生多大影响？
个人房贷余额接近30万亿，对银行内部管理形成考验
银行中长期贷款包括个人住房贷款、企业贷款和政府贷款等。
其中，个人房贷占据最大比例。
据央行公布的数据显示，截至2019年三季度，金融机构中长期贷款余额38.56万亿元，个人住房贷款余额为29.05万亿元，剩下不足10万亿元为企业和政府贷款。

长期来看，LPR利率水平出现变化，存量浮动利率贷款定价机制转换，意味着银行来自存量贷款的收益也会受到影响。
融360大数据研究院指出，占比最大的个人房贷利率2020年转换后仍维持现有水平，最早变动也发生在2021年，主要是考虑房地产市场的调控要求，同时也在一定程度上缓解了银行来年可能会面对的成本压力。

西安高新一家金融服务公司张姓负责人表示，此次存量个人房贷转换将对银行现有合同、系统、报表、人员和风控等管理产生影响，前期较为繁杂的准备工作对内部管理是一轮考验。

严跃进建议，考虑到银行网点后续咨询情况会增多，建议银行应积极做好案例宣传和解读，并特别注意进行两方面讲解：一是计算方式转变后导致的后续利率变化，让按揭贷款者不必担心月供增加负担；二是释清“央行基准利率”和“LPR基准利率”的区别。
华商报记者 李程 。