黄欣伟：上海房价“OVER”但楼市未完待续

#七月创作激励计划#

这是一个自2021年开始的观点。之前有过一次踏空：即错判了上海楼市在历经第一轮次口罩之后的逆势上扬，2020年社会放开之后的这一波，虽然看到了上海因为相对良好的城市管理水平而受益，但涨势之凶猛还是引发了对未来的担忧，毕竟总有最后一棒！与此同时，从限价推出导致上海楼市一二手倒挂至今，因为目光可及的“新房还便宜为什么买二手”导致的二手房价格担忧，从2022年的第二次社会面放开开始，虽然效应是滞后的，但这种二手房“无理倒挂”拖后腿导致的市场成交遇冷→新房因为倒挂在逐步消失而开始出现了境遇分化→“因为卖不掉所以买不进”的循环死结在坚持了6年之后，终于开始呈现出对房价和楼市的伤害性。

01

上海新房七批次

高端项目“踩踏”是为恐慌

近期流出的上海楼市新房第六批次名单中，之前因为云锦东方闹剧而“避风头”的单价10万+楼盘集体回归，且占比绝对不低。按理说，从稳定压倒一切的角度来看，在云锦东方处理决定官宣之前，高价楼盘是不适合“顶风”露面的，就算必须出现一些来抚慰市场也应该控制好有限的量能，而像本次上海新房七批次目录这般“六七批次合并回归”的简单粗暴，可能不是管理层希望的但也不是管理层可以左右的，因为市场的拖沓之下包括因为近期二手房价格松动正从外环向内环开始蔓延导致的未来担忧，房企想要迫切利用目前尚有倒挂而落袋为安的心情可以理解。

虽然用“踩踏”这个词来形容有点毛骨悚然，但如果之后的第七第八批次还是呈现高端集中出货的迹象，“连负面也不能阻挡出货的心”，那么事实可能比用词更加令人毛骨悚然。一边是云锦东方闹剧尚未官宣处理结果，一边是中高价楼盘顶着流言蜚语也要上市，两个看起来互为作用力的事件对冲，博弈或取舍之下孰轻孰重一目了然。

02

二手房的坠点

可能从局部蔓延开来

虽然说不能以一叶障目的逻辑来判断市场，但近期包括翠湖、联洋、碧云等高端社区不断出现“跳楼价成交”的事实，就算存在中介或自媒体的夸大宣传，但只要这种成交是真实的，那么未来出现效仿或者多米诺骨牌效应就应该被提前警示。2015年下半年开始，在某个环沪超级大盘中参与营销工作，看着房价从5500→9000→11000→13000只用了不到两年的光景，虽然也羡慕购房者的富贵险中求，但不知是不是出于“吃不到葡萄说葡萄酸”的心理，还是为未来近2万套房源交付之后可能出现的二手房抛售大潮担忧，毕竟只要挂牌量激增，房东和房东之间为了尽早落袋为安，出现价格（向下）竞速也是很正常的。近期，听说那边的房价如今跌回了8500元，也就是回到了2016年5月的水位，想来也是二手房“踩踏”的事实案例，那么回到被叫嚣“上海永远涨”的上海楼市，近期虽然传出不少房东因为被砍价刺激导致的车牌，但也不乏“新湖明珠城不到10万，联洋挂牌13万，翠湖跌回18万”的往来耳目。

其实，从上海推出新房限价导致一二手倒挂开始，【二手房能坚挺多久】就是一个隐忧，只是这些年因为部分区域缺乏供应量、新房因为口罩事件存在交付风险等原因，二手房“孤独地俯视”着新房。但如今新房供应量“满铺”，留给二手房的净土越来越少，而肉眼可及的土拍形势迫近之下，一二手倒挂正面临着越来越难坚守的境地：个案不代表全局，但个案发生也不能视而不见，这个差别或许是“选择性相信”的天壤之别。

03

“藏业绩”的说法

究竟存在与否？

上海新房第五批次已经认筹接近尾声，市场反馈各有立场：1、悲观者说：仅有两盘触发积分；2、乐观者说：半数楼盘没有出现“日光”；3、中立者说：上海新房出现分化，且在加剧。那么上述三种观点的持有者，内心是如何判断未来的上海楼市甚至上海房价的呢？留意到近期的楼市舆论中有两个观点比较有代表性：一款为“藏业绩说”，即部分新房认筹没有爆表，不是市场清冷而是房企故意而为之的卖惨，不仅是为了下半年业绩留力，也是为了倒逼利好政策尽快出台；另一款为“等利好说”，承接那个不知真假的“藏业绩说”，但随着LPR的毛毛雨已经忽悠不了购房者，业界都在呼唤所谓的史诗级救市，说到底不就是盼着：降首付、松限购甚至送户口么？之前有过撰文，表达了“限购是上海楼市的救市底牌不到万不得已不会亮出”的观点（可以参见公众号【上海为什么不放开限购】），虽然也有诸如管理部门邀请部分房企举行闭门会的事实存在，但若管理层被房企“点菜式”出台政策，想必管理层的自主权也是有限的吧？！至于藏业绩的聪明者说，需要进一步揭示：今天的楼市背景、六月半年业绩、保职位等三个从房企到个人的取舍问题，过去的“经验”不会一直算是经验的。

综上，楼市特别是上海楼市，是不是会如高盛预言的那样出现L型复苏，但是“房价的单边连续上涨肯定是要L型歇歇脚了”，目前的关键其实是流动性，只要有成交就不怕不复苏，但如果房价不涨甚至有些下行，分化的市场其实是分化的看法说到底是分化的人心，能不能守住预期就很难说。但在“保房价还是保流量”面前，除了个人房东的微观立场，站在稍微高一点的角度看问题，相信后者对整体市场更为重要。

大胆做个预测：“今天的过会价（限价）或许就是N年后一二手正挂里的市场价”！所以，今天摇号摇中虽然可喜可贺，但还有两大阴霾要待其散去：一是交付质量，限价时代的房子不是用来炒的，但也不是用来住的；二是“限售监”像股市里的大小非解禁，纸面富贵不是富贵，待到落袋为安才算数！“上海房价么，结束唻”！这句话，我记得是2021年出席某个新闻发布会时候和主持人说的。